La terre, loin d’être simplement une source de richesse, constitue également une source de conflits au sein des familles et communautés. La preuve, plus de 80% des litiges judiciaires au Togo sont liés à des questions foncières, selon Afosoro Donko, le DSCU de l’OTR. En parallèle, les escroqueries foncières se multiplient. Ce qui complique davantage l’acquisition ou la cession de parcelles ou de biens immobiliers. Face à ces défis, la sécurité foncière, souvent perçue comme un concept hors de portée, est en réalité une possibilité tangible. La clé réside dans la détention d’informations pertinentes et la maîtrise des démarches appropriées.
Ce jeudi 16 novembre, une effervescence habituelle règne au siège de l’Office togolais des recettes (OTR). Parmi les visiteurs impatients, Fofana, une femme de 31 ans, semble accablée. Elle se confie : « J’ai envoyé, via Flooz, 180 000 FCFA à un agent de l’OTR pour l’immatriculation de mon immeuble. Depuis, mes appels restent sans réponse. Je suis ici pour m’assurer que tout est en ordre ». Quelques instants d’échange avec un agent de l’office ont suffi pour que Fofana réalise qu’elle avait été victime d’une arnaque. « Comment est-ce possible ? », s’interroge-t-elle à voix haute. Comme elle, de nombreux citoyens se retrouvent souvent pris au piège de personnes malveillantes.
Les cas d’arnaques les plus courants
Les cas d’arnaques auxquels les citoyens sont principalement exposés concernent les fraudes par appels téléphoniques et messages, incitant les gens à effectuer des paiements. « Ces arnaques se sont intensifiées en 2021, surtout lorsque les taux d’immatriculation ont baissé et que de nombreuses personnes en ont fait la demande », souligne Essofa Aminou Agbayizato, chef division de la Conservation foncière par intérim à la Direction du cadastre de la conservation foncière et de l’enregistrement (DCCFE) de Lomé. Il met en garde :
Généralement, les escrocs envoient des messages aux populations se faisant passer pour l’office, allant parfois jusqu’à mentionner une réquisition officielle, et demandent à leurs cibles de payer pour accélérer le traitement de leurs dossiers.
Les sources des litiges fonciers
La multiplicité des litiges fonciers trouve son origine dans la pratique fréquente de la double, voire de la triple vente de terrain, alimentée par la cupidité des propriétaires. « Lorsqu’ils constatent l’absence d’événements sur le terrain, certains propriétaires vendent et revendent la même parcelle », explique M. Agbayizato.
Le chef de la division de la conservation foncière à la DCCFE souligne également que les ventes informelles de terrain, ne respectant aucune disposition légale, contribuent aux problèmes fonciers. « Le code foncier et domanial stipule clairement que tout terrain doit être immatriculé avant d’être vendu, mais cette disposition est rarement respectée », regrette-t-il. Les conflits liés aux limites des propriétés découlent également de l’absence d’un cadastre effectif du territoire.
Mais « en réalité, l’immatriculation foncière n’est pas compliquée si les populations sont bien informées », souligne Oumbé André, juriste de formation et collaborateur de Me Espoir D’Almeida, notaire à Lomé.
Conseils pratiques pour éviter les arnaques et les litiges fonciers
Face à la recrudescence des arnaques liées aux transactions foncières, Kwami Obossou, directeur du Cadastre de la conservation foncière et de l’enregistrement (DCCFE), prodigue des conseils :
Évitez tout transfert d’argent via Tmoney ou Flooz. Tous les paiements à l’OTR s’effectuent via les caisses et terminaux dédiés, accompagnés d’une quittance de paiement.
Son collègue, M. Agbayizato, ajoute que tout message demandant un paiement est une arnaque : « Nous n’envoyons aucun message de ce type. Lorsque vous devez payer, c’est à la direction que vous venez prendre la liquidation, et c’est après le paiement que nous vous enverrons des messages de confirmation ».
En ce qui concerne les litiges fonciers, le directeur Kwami Obossou propose deux solutions majeures : « immatriculer obligatoirement les propriétés avant la cession et promouvoir la médiation et l’arbitrage en matière foncière ».
Que faire ? « Ceux qui veulent acheter un terrain devraient prendre un géomètre pour effectuer repérer les coordonnées géographiques du terrain et se rendre à la DCCFE pour vérifier s’il y a déjà une réquisition en cours ou un titre enregistré sur la propriété en vente. Dès l’acquisition, il est impératif de se rendre à la Direction pour immatriculer la parcelle. C’est le réflexe premier à avoir. Pour acheter ou vendre une parcelle, il est essentiel de se rendre à la DCCFE pour des vérifications », détaille Essofa Aminou Agbayizato, chef de la Division de la Conservation foncière.
L’immatriculation foncière, une réponse à l’insécurité foncière
Souvent perçue comme une procédure administrative complexe, l’immatriculation foncière, est en réalité un processus crucial pour garantir la sécurité des propriétés. Cette démarche permet au propriétaire de terrains d’inscrire et d’enregistrer sa propriété dans les registres, conduisant à l’obtention d’un titre foncier. L’article 666 du code foncier et domanial confirme la valeur incontestable du titre foncier :
Le titre foncier fait la preuve de la propriété en matière immobilière. Lorsqu’il est régulièrement établi, il a la valeur d’un acte authentique et garantit à son titulaire de façon incontestable le droit de propriété de l’immeuble qui en est l’objet.
Oumbé André, juriste de formation, souligne que le titre foncier constitue non seulement une protection incontestable pour le propriétaire, mais il est également le point de départ de tous les droits réels sur un immeuble aux yeux des tiers. « Le titre foncier est aussi une garantie financière aux yeux du banquier. En cas de demande de prêt, le banquier est rassuré que tu as un patrimoine immobilier », ajoute-t-il.
Obtenez le code foncier et domanial du Togo
Le titre foncier est défini comme définitif, intangible et inattaquable, sauf en cas de fraude ou d’erreur, selon l’article 256 du code foncier et domanial. Ainsi, il représente un élément fondamental pour la sécurité et la reconnaissance officielle de la propriété immobilière.
Lorsqu’un propriétaire omet de soumettre son immeuble au livre foncier, il s’expose constamment au risque de perdre son droit de propriété. « En cas de litige, la solidité des preuves dont il dispose devient cruciale, et une documentation insuffisante pourrait compromettre sérieusement sa position », conclut André.
Titre foncier, processus, coût, durée
Le directeur de la DCCFE, Kwami Obossou, détaille un processus en 9 étapes pour obtenir un titre foncier :
- Faire établir un plan parcellaire par un géomètre agréé.
- Obtenir l’avis favorable du Guichet Foncier Unique (GUF) pour s’assurer que le terrain ne pose pas de problème.
- Établir un acte notarié constatant le transfert du droit de propriété.
- Faire enregistrer l’acte à la Division de l’enregistrement et des timbres.
- Requérir une immatriculation ou une mutation au nom du nouvel acquéreur si le terrain est déjà immatriculé.
- Insérer un avis d’immatriculation au Journal Officiel et procéder aux formalités de publication et d’affichage pour informer le public de l’intention d’immatriculer une propriété foncière.
- Effectuer le bornage contradictoire de l’immeuble à immatriculer ou à morceler, avec des agents du cadastre vérifiant le travail du géomètre.
- Sécuriser le terrain dans le plan et la base cadastrale, en étudiant le plan issu du bornage contradictoire.
- Publier le droit de propriété dans le Livre Foncier, attribuant un numéro à la parcelle, ce que l’on appelle le titre foncier.
« Attention, le plan visé n’est pas un droit de propriété absolu », alerte André.
Concernant la durée du processus, bien que les autorités visent un délai de six mois, la pratique peut varier. Pour le morcellement, soit la division d’un terrain déjà immatriculé, le processus prend généralement trois mois.
En ce qui concerne les coûts, ils sont liés à la valeur vénale du terrain. Pour la première immatriculation, le coût est de 1,5% de la valeur vénale, y compris les droits d’enregistrement. Pour le morcellement, il est fixé à 1,2%. Le coût varie en fonction de la situation du terrain, avec une valeur plus élevée pour les terrains bien situés. Les mutations totales, lorsque le titre est revendu, ont un droit fixe de 35 000 F CFA. Rodrigue, habitué du processus d’immatriculation, souligne que la valeur vénale d’un terrain en zone rurale diffère de celle en zone urbaine.
La DCCFE et les notaires, des piliers de la sécurité foncière
Au cœur de la lutte contre l’insécurité foncière, la connaissance des acteurs habilités à fournir des services et des informations et services essentielles est cruciale. Parmi ces acteurs, la La DCCFE, ainsi que les notaires, se distinguent comme des protagonistes incontournables du domaine foncier.
La DCCFE, relevant de l’OTR, se compose de trois divisions majeures : la division du cadastre, la division de la conservation foncière et la division de l’enregistrement. Elle a pour missions fondamentales l’identification de la propriété individuelle, la garantie des droits des personnes sur les immeubles et l’enregistrement des actes soumis à cette formalité. Elle gère également les archives liées à l’immatriculation des terrains, assurant ainsi une traçabilité complète des dossiers. Enfin, la Direction est tenue de fournir des informations aux demandeurs.
Le rôle des notaires est prépondérant dans la procédure d’immatriculation d’un immeuble ou d’un terrain, comme en attestent les articles 163, 213 (alinéa 6) et 220 du code foncier et domanial. André Oumbé, juriste de formation et collaborateur de Me Espoir D’Almeida, notaire à Lomé souligne :
« Le notaire est à la fois un acteur principal et un conseiller juridique de ses clients. Il doit étudier l’identité des parties et procéder à des régularisations des ventes avec minutie. Son travail est essentiel pour rassurer le conservateur dans la démarche vers la publicité au livre foncier d’un immeuble. Les actes sous seing privé ne peuvent être enregistrés en matière foncière sans un acte notarié ».
Défis et perspectives pour une sécurité foncière renforcée
Le gouvernement place la sécurité foncière au cœur de ses priorités, matérialisé par plusieurs réformes en cours. Malgré ces efforts, des défis entravent encore la pleine réalisation de cet objectif. L’article 162 du code foncier et domanial, exigeant l’immatriculation préalable de tout bien immobilier avant toute transaction, demeure souvent lettre morte, affaiblissant ainsi les avancées gouvernementales en matière de sécurité foncière.
La lourdeur des procédures d’immatriculation décourage de nombreux citoyens. Fofana, par exemple, a hésité à entamer le processus, observant des délais allant jusqu’à trois ans et plus pour l’obtention d’un titre foncier. Les agents du cadastre font des efforts pour accélérer le processus. « Nous faisons des efforts, grâce aux stratégies mises en place par l’OTR, pour respecter les délais de six mois prescrits », reconnaît M. Agbayizato.
Les citoyens, mal informés, se tournent souvent vers des intermédiaires incompétents, exposant ainsi leur vulnérabilité à des arnaques. Malgré la réduction des frais d’immatriculation à 1,5%, une baisse significative par rapport aux 9% en 2010, la population reste insuffisamment sensibilisée.
Un futur prometteur
L’avenir s’annonce toutefois plus prometteur avec le projet de numérisation en cours. Le gouvernement envisage de moderniser le système national de conservation foncière par la digitalisation, avec la perspective de délivrer des titres fonciers numérisés dès janvier 2024, selon les autorités du cadastre. Une application, actuellement en phase finale de développement, facilitera grandement les procédures.
Les titres anciens non géoréférencés restent un défi. Des réflexions sont en cours pour enregistrer ces documents et résoudre ce problème. Le ministre de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Réforme foncière, Kodjo Sévon Tépé Adedze, souligne que « le foncier demeure une préoccupation majeure du gouvernement, qui s’emploie à trouver des solutions efficaces pour soulager la population ».
Les problèmes fonciers ne sont plus uniquement une préoccupation administrative, mais également une source d’inspiration pour les artistes musicaux. Cela se reflète dans les paroles du roi de la musique togolaise, King Mensah, qui a abordé cette question brûlante dans sa chanson intitulée Agniban, soulignant ainsi l’impact culturel et social profond de ce défi national.
Elisée Rassan
